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采用哪種搬遷方式納稅少

本文作者: 2年前 (2018-01-26)

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采用哪種搬遷方式納稅少

企業搬遷分為“政府主導搬遷”和“企業自主搬遷”兩種方式。政府主導搬遷是,因政府城市規劃、基礎設施建設等政策性原因,政府下發搬遷文件或公告,責令企業限期搬遷,政府收回其所占土地并給予一定搬遷補償,企業從政府財政等部門取得的補償款,稱為“政策性搬遷收入”;企業自主搬遷是,企業因生產經營需要,自主決定搬遷,按市場原則,自行轉讓原房地產,取得的收入稱為“商業性搬遷收入”或“非政策性搬遷收入”。企業取得的搬遷收入是否屬于政策性搬遷收入,關健是看企業有無政府搬遷文件或公告,有無搬遷協議和搬遷計劃,有無企業技術改造、重置固定資產的計劃或立項,是否在規定期限內進行技術改造、重置固定資產和購置其他固定資產。如有,就是屬于政策性搬遷收入;如沒有,就是屬于商業性搬遷收入或非政策性搬遷收入。

不同性質的搬遷收入,在稅務處理上,有著很大差異。如果屬于政策性搬遷收入,根據稅法規定,可不繳納營業稅、城建稅、教育費附加、土地增值稅和印花稅等,只須計算申報繳納企業所得稅。至于能否繳納企業所得稅,則要看企業搬遷完成后,有無余額,如搬遷收支相抵后有余額的,繳納企業所得稅,無余額的,就不繳納企業所得稅。如果屬于商業性搬遷收入或非政策性搬遷收入,則完全是企業銷售或轉讓財產的商業經營行為,根據稅法規定,均須申報繳納營業稅、城建稅、教育費附加、土地增值稅、印花稅、企業所得稅等。所以,企業在決定搬遷前,有必要先進行納稅籌劃或財務籌劃,充分運用國家搬遷稅收優惠政策,合理、合法降低稅負,節省稅金,增加利潤。同時,也可避免稅收風險。

案例分析

隨著城市的發展,某氯化公司已被居民小區包圍,不僅造成安全隱患、環境污染,同時也不利于企業的擴大發展。根據該省、市環保局及市政府要求,該氯化公司需限期搬遷。氯化公司原址占地面積約為165畝,該宗土地賬面原購買價為2000萬元,地上房屋、建筑物賬面原值800萬元,累計折舊400萬元,凈值400萬元。該氯化公司董事會,在決定搬遷前,委托會計師事務所幫助籌劃,究竟采用哪種搬遷方式,納稅最少,利潤最多。注冊會計師提出兩個方案,進行比較分析,供氯化公司董事會擇優決策。

方案一

企業自主搬遷、自行轉讓

企業自主搬遷,自行轉讓土地。假定,氯化公司愿將土地及其地上房屋建筑物轉讓給某房地產開發商,每畝協議價格為100萬。則:氯化公司自行轉讓土地總收入為16500萬元(165×100)。該收入屬于商業性搬遷收入或非政策性搬遷收入,根據稅法規定,一般應交各種稅金:

應交營業稅=(16500-2000)×5%=725(萬元)

應交城建稅=725×7%=50.75(萬元)

應交教育費附加=725×3%=21.75(萬元)

應交印花稅=16500×0.5‰=8.25(萬元)

應交土地增值稅:假定地上舊房屋建及筑物賬面凈值400萬元,經評估重置成本價為2000萬元,成新度折扣率按50%計算,則評估價格為2000×50%=1000(萬元),則:土地增值稅扣除項目金額合計=2000+1000+725+50.75+21.75+8.25=3805.75(萬元)

土地增值額=16500-3805.75=12694.25(萬元)

土地增值率=12694.25÷3805.75×100%=333.5545%

土地增值額超過扣除項目金額200%以上的部分,適用稅率為60%、速算扣除系數為35%,則:應交土地增值稅=12694.75×60%-3805.75×35%=7616.85-1332.0125=6284.8375(萬元)

根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第八條第二款“因國家建設需要依法征用、收回的房地產免征土地增值稅。”、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》第十一條第四、五款 “因城市實施規劃、國家建設的需要而搬遷,由納稅人自行轉讓原房地產的,比照本規定免征土地增值稅。符合上述免稅規定的單位和個人,須向房地產所在地稅務機關提出免稅申請,經稅務機關審核后,免予征收土地增值稅。”、《財政部、國家稅務總局關于土地增值稅若干問題的通知》(財稅[2006]21號)“《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》第十一條第四款所稱:因”城市實施規劃“而搬遷,是指因舊城改造或因企業污染、擾民(指產生過量廢氣、廢水、廢渣和噪音,使城市居民生活受到一定危害),而由政府或政府有關主管部門根據已審批通過的城市規劃確定進行搬遷的情況;因”國家建設的需要“而搬遷,是指因實施國務院、省級人民政府、國務院有關部委批準的建設項目而進行搬遷的情況。”等規定,氯化公司是“因城市實施規劃、國家建設的需要而搬遷”自行轉讓原房地產所得收入,可申請享受土地增值稅優惠政策,不繳納土地增值稅,因此可節省稅金6284.8375萬元。

最后計算氯化公司獲利情況如下:

繳納土地增值稅的獲利情況:

轉讓該宗土地獲得利潤=16500-2000-400-725-50.75-21.75-8.25-6284.8375=7009.4125(萬元)

應交企業所得稅=7009.4125×25%=1752.353125(萬元)

獲得凈利潤=7009.4125-1752.353125=5257.059375(萬元)

免征土地增值稅的獲利情況:

轉讓該宗土地獲得利潤=16500-2000-400-725-50.75-21.75-8.25=13294.25(萬元)

應交企業所得稅=13294.25×25%=3323.5625(萬元)

獲得凈利潤=13294.25-3323.5625=9970.6875(萬元)。

氯化公司,因享受土地增值稅優惠政策,盡管多繳納了1571.209375萬元(3323.5625-1752.353125) 企業所得稅,但仍能多獲凈利潤4713.628125萬元(9970.6875-5257.059375)

方案二

政府主導搬遷、收回土地

政府主導搬遷,納入城市規劃,由政府收回土地,給予企業拆遷補償。假定,政府搬遷文件明確:每畝土地補償款為70萬元,地上房屋建筑物及其機器設備拆遷補償款為2200萬元。則:政府補償總收入為13750萬元(165×70+2200)。該收入按性質屬于政策性搬遷收入,按照稅法規定,政府收回土地補償款不交營業稅、城建稅、教育費附加、印花稅和土地增值稅,只須計算申報繳納企業所得稅。

根據國家稅務總局《關于企業政策性搬遷或處置收入有關企業所得稅處理問題的通知》(國稅函[2009]118號)規定,對企業取得的政策性搬遷或處置收入,應按以下方式進行企業所得稅處理:

1、企業根據搬遷規劃,異地重建后恢復原有或轉換新的生產經營業務,用企業搬遷或處置收入購置或建造與搬遷前相同或類似性質、用途或者新的固定資產和土地使用權(以下簡稱重置固定資產),或對其他固定資產進行改良,或進行技術改造,或安置職工的,準予其搬遷或處置收入扣除固定資產重置或改良支出、技術改造支出和職工安置支出后的余額,計入企業應納稅所得額。

2、企業沒有重置或改良固定資產、技術改造或購置其他固定資產的計劃或立項報告,應將搬遷收入加上各類拆遷固定資產的變賣收入、減除各類拆遷固定資產的折余價值和處置費用后的余額計入企業當年應納稅所得額,計算繳納企業所得稅。

3、企業利用政策性搬遷或處置收入購置或改良的固定資產,可以按照現行稅收規定計算折舊或攤銷,并在企業所得稅稅前扣除。

4、企業從規劃搬遷次年起的五年內,其取得的搬遷收入或處置收入暫不計入企業當年應納稅所得額,在五年期內完成搬遷的,企業搬遷收入按上述規定處理。

假定,氯化公司,根據搬遷規劃,計劃在五年內異地重建后恢復原有或轉換新的生產經營業務,用企業政策性搬遷收入購置土地和新建房屋建筑物及相關設施計劃投入15000萬元,為此獲得的政府搬遷補償款使用后沒有余額,因此不須繳納企業所得稅。

該宗土地賬面余額為2000萬元,房屋建筑物賬面凈值400萬元,支付機器設備拆遷安裝費200萬元。則:氯化公司最后獲得凈利潤=13750-2000-400-200=11150(萬元)。

綜上比較,雖然方案一總收入比方案二總收入多2750萬元(16500-13750),但由于方案二有稅收優惠政策支持,少交了稅金,反而獲利更多。方案二比方案一(繳納土地增值稅)多獲凈利潤5892.940625萬元(11150-5257.059375);比方案一(免征土地增值稅)也可多獲凈利潤1179.3125萬元(11150-9970.6875)。因此,氯化公司爭取采用第二個“政府主導搬遷、收回土地”搬遷方案比較合算。

不過,企業也不能只從節稅上去進行納稅籌劃,也需要從獲利多少上去進行財務籌劃。如果企業自行轉讓收入比政府收回土地補償收入多得多,盡管企業自行轉讓收入屬于商業性搬遷收入,須繳納相關稅費,但扣除稅費后,仍比政府收回獲利更多,這時企業也可放棄政府收回搬遷方式,考慮選擇自行轉讓搬遷方式。如上例,假定政府收回只按每畝35萬元補償地價,補償地上房屋建筑物及機器設備搬遷費為1000萬元,則政府補償總收入為6775萬元(165×35+1000=5775+1000),可獲凈利潤為4175萬元(6775-2000-400-200)。如此,則方案一(繳納土地增值稅)比方案二多獲凈利潤1082萬元(5257-4175);方案一(免征土地增值稅)比方案二多獲凈利潤5795.6875萬元(9970.6875-4175)。因此,氯化公司就可以考慮采用“企業自主搬遷、自行轉讓”搬遷方案。

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